Vuonna 2016 Pellervon taloustutkimus PTT julkisti Heidi Forsström-Tuomisen tekemän tutkimuksen nimeltä Asunto-osuuskunta – Uusi yhteisöllisen rakentamisen ja asumisen malli.
Tutkimus toi uutta tietoa asunto-osuuskuntiin liittyvistä mahdollisuuksista ja herätti kiinnostuksen mallin mahdollisuuksiin nyky-ympäristössä.
Tutkimuksessa kiinnitettiin huomioita siihen, että noin sadan vuoden historian aikana Suomeen oli perustettu yli 70 000 asunto-osakeyhtiötä mutta vain noin 200 asunto-osuuskuntaa. Varsinkin muihin Pohjoismaihin verrattuna ero oli erittäin suuri.
Keskeiseksi selittäväksi tekijäksi nousi sosiaalivakuutusjärjestelmän kehittyminen siinä historian vaiheessa, jolloin yhtiömuotoinen asuminen alkoi yleistyä.
Muualla Skandinaviassa oli jo syntynyt vakuutusjärjestelmä, jota varten kerättyjä varoja oli mahdollista lainata perustettaville uusille työväen asunto-osuuskunnille.
Koska vastaavaa järjestelmää ei vielä Suomessa ollut, työväen asuntoyhtiöt kilpailivat markkinarahoituksesta.
Siinä osakeyhtiö osoittautui lainanantajan silmissä luotettavammaksi vakuuskohteeksi.
Osakeyhtiöiden parempi rahoituksen saatavuus erityisesti rakennusvaiheessa syrjäytti nopeasti osuuskunnat ja asunto-osakeyhtiöstä tuli suomalaisen asuntorakentamisen kulmakivi.
”Sadan vuoden aikana Suomeen oli perustettu yli 70 000 asunto-osakeyhtiötä mutta vain noin 200 asunto-osuuskuntaa.”
Onko tilaa asunto-osuuskunnille?
Asuntomarkkinan erilaisissa vaiheissa on nostettu esille kysymystä siitä, olisiko markkinoilla tilaa toisenlaisellekin yhteisömuodolle ja mitä ongelmia se voisi ratkaista.
Suurimmat toiveet ovat liittyneet taloudellisiin ja sosiaalisiin kysymyksiin:
* Osakkeenomistaja päättää kenelle myy osakkeensa eikä osuuskunta osallistu uusien jäsenten rekrytointiin. Siksi yritysmuoto ei tue yhteisön muodostumista.
* Omistusasumisen kynnys on korkea, kun asuntojen hinnat ovat markkinoilla nousseet. Voisiko osuuskunnassa olla mahdollista päästä mukaan pienemmällä taloudellisella panoksella?
”Voimakas hintojen nousu nosti uudelleen kysymyksen osuuskuntien mahdollisuuksista.”
Veteraanitaloja ja asumisoikeusasuntoja
1970-luvulla sotaveteraanien ja -invalidien järjestöt ottivat osuuskuntamallin käyttöön. Sodanaikainen motto ”veljeä ei jätetä” haluttiin elää todeksi myös vuosikymmeniä sotien jälkeen.
Sosiaalisia vaikeuksia kohdanneita kohtalotovereita haluttiin järjestöjen avulla auttaa myös asuntoasioissa.
Asuntojen hintojen nousu vei 1980-luvun inflaatiossa pohjan pois osuuskunta-asumisen idealta. Jäsenet halusivat selkeää hyötyä omaisuuden arvon muutoksesta. Osuuskunnat muuttivat yhteisömuotonsa osakeyhtiöksi, osuudet vaihtuivat osakkeiksi ja jäsenet hyötyivät arvonnoususta.
Voimakas hintojen nousu nosti uudelleen kysymyksen osuuskuntien mahdollisuuksista. Sen seurauksena Suomeen syntyi uudenlainen asumisen muoto – asumisoikeusasuminen.
Käytännössä rakennuttajan rooli jäi siinä hyvin suureksi ja kansainvälisessä vertailussa asumisoikeusasumista on vaikeaa pitää osuus-toiminnallisena.
Asukkaat kyllä sijoittavat yhteisöön rahaa asumisoikeusmaksuna, mutta vastineeksi he eivät saa päätösvaltaa yhteisön asioihin. Se säilyy kokonaisuudessaan rakennuttajan määräysvallassa.
2020-luvun osuuskuntapilotit
Vuonna 2016 julkaistun tutkimuksen jälkeen Ympäristöministeriö ja sen alainen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA käynnistävät osuuskunta-asumisen kehitysohjelman. Ohjelman puitteissa kolmekymmentä hanketta sai kehittämisrahaa.
Kehittämisrahoitusta saaneista hankkeista neljä kappaletta eteni rakentamis-vaiheeseen asti. Vuosina 2020-2022 valmistui seuraavat uudet asunto-osuuskunnat
• Asumisosuuskunta Koskelan Lehmus Helsingissä (50 asuntoa)
• Asunto-osuuskunta Järvenpään Silkki (37 asuntoa)
• Asunto-osuuskunta Oulaisten senioriykkönen (10 asuntoa)
• Asunto-osuuskunta Hiidenkoti (6 asuntoa)
”Asumismenojen osuus kuluttajan tuloista on edelleen liian korkea.”
Osuuskuntakokeilu loppuu
Huhtikuussa 2022 ARA päätti lopettaa asunto-osuuskuntien rahoittamisen. Lopettamiseen johti se, että toteuttamisvaiheeseen saakka oli edennyt hyvin pieni määrä hankkeita. Suurimpana esteenä oli rahoituksen saatavuus.
Pilotoinnin kautta syntyneet mallit olivat myös keskenään varsin erilaisia.
Vuokralaisten omistamat asunto-osuuskunnat olivat myös haastavia valtion takausten näkökulmasta. Oliko niihin mahdollista myöntää valtion takaus, joka oli tarkoitettu vuokra-asuntojen rakentamiseen?
Markkinoiden haasteet jäivät
Asuntomarkkinoiden ongelmat eivät ole hävinneet mihinkään. Asumismenojen osuus kuluttajan tuloista on edelleen liian korkea. Suomi myös ikääntyy kovalla vauhdilla ja esteettömiä asuntoja on tarjolla liian vähän.
Suomi on harvaan asuttu maa. Yhdyskuntarakenne tiivistyy ja uusi asuntoja tarvitaan palveluiden lähelle.
Osuuskuntien historia osoittaa, että asunto-osuuskunnat nousevat uudelleen keskusteluun. Silloin 2020-luvun kokeiluista on saatu enemmän kokemusta ja neljästä erilaisesta mallista löytyy malli, jonka pohjalta kehittämistä voidaan jatkaa.
Kirjoittaja on rakennuttajapalvelu Pelarcon Oy:n perustaja ja varatuomari, jolla on lähes 20 vuoden kokemus asuntohankkeiden kehittämisestä ja asuntojen rakennuttamisesta.
